你大爺永遠是你大爺，自帶流量的天河，今天終于甩出了王炸宅地，員村一橫路地塊。

(資料圖片)

地塊原定下午3點才開拍，但剛剛就錄得30輪報價，提前被頂上了封頂總價21.8552億元，約合57281元/㎡，躋身廣州宅地樓面地價TOP 2！最終競得人，則須要后續搖號才能確定。

而早在地塊開拍之前，網上就有消息傳出，報名參拍的企業達35家（含部分馬甲），而地塊從底價到封頂價只需30輪報價……

好家伙，都還不夠一人報價一次，你說怎么會不封頂？

01

珠城+金融城"夾攻"

黃金地段YYDS

員村一橫路地塊，位于黃埔大道中以南、員村一橫路/華快以東，西面一路之隔就是珠江新城東區，東面為金融城西區規劃范圍，這地段還能有誰？

而且它的交通相當便利，除了便捷通行現有的黃埔大道、華快，地塊北側還有員村一橫路公交總站，步行約500米還能到地鐵13號線白馬崗站（在建），你細品。

沒錯，地塊同時也靠近華快，或多或少都會有汽車噪聲、尾氣的影響，但擺在黃金地段面前，這些缺點都顯得不那么礙眼了。

再加上，地塊占地僅有14052.45㎡，計容建面38154.44㎡，體量不大，去貨壓力也相應小。容積率3.4，相比珠江新城動輒＞5的容積率，可謂低密又舒適。

最新航拍可見，地塊內部除了部分樹木之外已大致平整，后續處理好這些樹之后差不多就可以直接開挖，開發難度不算大。

在此之前，地塊曾用于VLAB壹號大院（創意園），今年1月仍在運營中。更早之前則是廣東省工業設備安裝公司，因此在今年供地藍皮書中，地塊以該公司命名。

今年3月，地塊調整控規，原占地僅9242㎡的住宅用地，在相鄰的原行政辦公用地調整為居住用途之后，整個地塊擴容至12232㎡，增加兼容商業用途，限高100米，并配建一所9班幼兒園等少量公服設施。

對于拿地開發商而言，無疑增大了開發項目的盈利空間。

02

馬場+二棉廠盤活

片區價值還能繼續挖

毫無疑問，珠江新城、金融城都是當下天河乃至廣州最靚的仔，但在兩大板塊交界的片區，現狀的界面可能和大家相像的有一定落差。

走過花城大道的應該都不會陌生，雖然說這條路貫穿珠江新城、金融城，但往東到過了員村一橫路之后就斷頭，住宅小區、城中村、舊廠房等同框，面貌相當混雜。

△珠江新城與金融城交界地帶現狀

不過，這一片區域的華麗轉身，也已經提上了日程。

早在今年年初，位于花城大道以北、員村一橫路以東的第二棉紡廠（二棉廠）地塊更新改造項目實施方案，就已獲得市城市更新領導小組會議審議通過。

項目規劃分為東、西兩區，以微改造+全面改造的方式活化利用二棉廠舊廠區。

其中，東區被列為市第三批歷史建筑的部分車間，微改造為以人工智能、數字經濟、科技創新孵化為主題的TIT智慧園，目前已進駐廣州圖書館分館以及部分相關企業、網紅餐飲等。

△二棉廠東區（TIT智慧園）

臨近員村一橫路的西區則實施全面改造，打造為中國人工智能（廣州）產業園。

計劃在建成后5年內，園區入駐企業實現總產值約1160億元，稅收貢獻約125億元，吸引就業人口約3萬人，將帶來部分就近置業的需求。

△中國人工智能（廣州）產業園建設效果圖

另一方面，5月發布的《珠江新城東區優化提升城市設計概念方案征集》公告提到，通過珠城東區聯動珠城核心區與金融城，融合數字消費、數字科創、綠色休閑等功能，將珠城東區打造成“公園+”“體育+”的綜合發展特色片區。

△珠江新城東區研究范圍

尤其吸引眼球的是，公告還提及“盤活存量用地”。這么說吧，目前整個珠城東區，存量用地大致只有馬場地塊，并且地塊在4月已經標圖入庫。

馬場地塊光是占地面積就超38萬㎡，對于寸土寸金的珠江新城，這是實打實的巨無霸。

△馬場地塊航拍

而且關于該地塊的盤活，早就有消息指有可能落地SKP，有望為珠城東區增加高端購物中心，提升珠城東區城市界面，是優化片區城市設計的重要一環。

更重要的是，馬場地塊與員村一橫路地塊相距僅約350米，中間就隔了華快、現狀停車場，高端商業對日后開發住宅項目肯定加分不少。

簡單說，二棉廠+馬場兩大項目地塊的盤活加持之下，員村一橫路地塊在可預見的未來，能享受到的利好相當亮眼，成為流量王也就一點都不奇怪了。

03

一手住宅缺貨

新項目售價會沖15萬+/㎡？

當然，員村一橫路地塊被爭搶，還有一個很重要的原因：周邊一手住宅缺貨。

看，地塊附近的在售一手住宅項目，目前僅有天麟府臻林，而且還是只有少量尾貨，均價約15萬/㎡。

△天麟府臻林周邊航拍

二手方面就比較參差，既有報價6萬+/㎡的華穎軒、7萬+/㎡的跑馬地花園，也有10萬-12萬/㎡放盤的蘭亭薈苑、星匯雅苑，這和樓盤規劃、樓齡等因素都有關。

對于一手住宅缺貨的珠城、金融城交界地帶，新宅地補充、封頂樓面價才57281元/㎡，體量不大又有巨大的盈利空間，你是房企的話你搶不搶？

△地塊周邊二手樓

在市場總體平穩的情況下，如果新開發產品足夠亮眼，售價對標天麟府臻林也不是不可能。

或者退一步說，怎么樣都能賣個10萬+/㎡吧！你覺得呢？

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